Lietuvos Apeliacinis teismas 2021 m. kovo 4 d. civilinėje byloje Nr. e2A-126-943/2021 priėmė nutartį, kuria užkirstas kelias žemės ūkio paskirties žemės nedirbantiems, o ją žemės ūkio veiklai nuomojantiems kitiems asmenims, pirmumo teise įgyti besiribojančius žemės ūkio paskirties žemės sklypus.
Kauno apygardos teismas 2020 m. birželio 9 d. konstatavo:
2. Teismas, spręsdamas byloje kilusį klausimą, ar ieškovė remiantis Įstatymo 5 straipsnio 1 dalies 2 punkto nuostatomis turėjo pirmumo teisę įsigyti parduodamą ginčo žemės sklypą, nurodė, kad aptariama įstatymo nuostata žemės sklypo naudojimą sieja ne tik su juridiškai įformintu naudojimu, bet ir su faktiniu naudojimu. Įstatyme aiškiai yra įtvirtinta, kad žemės ūkio paskirties žemės naudotojas turi būti naudojęs žemę ne mažiau kaip vienus metus pagal NTR įregistruotą sutartį.
3. Teismas konstatavo, kad byloje nėra patvirtinta, jog ieškovė daugiau kaip vienerius metus pati būtų naudojusi žemę žemės ūkio veiklai ir buvo faktinė ginčo žemės sklypo naudotoja. Byloje pateikti įrodymai – subnuomos sutartis sudaryta tarp ieškovės ir ŽŪB „XXX“ patvirtina, kad faktinis žemės sklypo naudotojas buvo ŽŪB „XXX“.
4. Nenustačius, kad parduodant atsakovams ginčo žemės sklypą buvo pažeisti Įstatymo reikalavimai, teismas nusprendė, kad perkelti ieškovei pirkėjo teises ir pareigas pagal ginčo sutartį nėra teisinio pagrindo. Netenkinus ieškovės ieškinio reikalavimo dėl pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo pagal ginčijamą sandorį, teismas netenkino ir kitų ieškovės išvestinių reikalavimų.
Apeliacinis teismas konstatavo:
Dėl žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo tvarkos
5. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje, analizuojant Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo nustatytą reguliavimą ir jo tikslus, išaiškinta, kad tokia įstatyme įtvirtinta garantija žemės ūkio paskirties žemės bendraturčiams ar naudotojams tuo pačiu yra suvaržymas žemės sklypo savininkui. Žemės savininko subjektinės teisės, t. y. teisė valdyti turtą, juo naudotis ir disponuoti, gali būti ribojamos įstatymais dėl būtino visuomenės intereso, turimo daikto pobūdžio arba savininko veiksmų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. lapkričio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-474/2014).
6. Visa Lietuvos Respublikos teritorijoje esanti privati, valstybinė ir savivaldybių žemė sudaro Lietuvos Respublikos žemės fondą. Pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį Lietuvos Respublikos žemės fondas skirstomas į žemės ūkio paskirties žemę, miškų ūkio paskirties žemę, vandens ūkio paskirties žemę, konservacinės paskirties žemę bei kitos paskirties žemę (Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 3 straipsnio 1 ir 2 dalys). Įstatymų leidėjas, įvertinęs žemės ūkio paskirties žemės svarbą tinkamam visuomenės vystymuisi, ekonomikos plėtrai bei siekdamas užkirsti kelią žemės ūkio paskirties žemės spekuliacijai ir išsaugoti tradicines ūkininkavimo formas, sudaryti sąlygas racionaliai tvarkomoms žemės valdoms suformuoti ir žemės konsolidacijai bei skatinti racionalų žemės ūkio paskirties žemės naudojimą, Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymu reglamentavo žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimo tvarką ir sąlygas (Įstatymo 1 straipsnio 1 dalis).
7. Minėtų tikslų įgyvendinimui ir žemės ūkio veiklos tęstinumui bei plėtrai užtikrinti įstatyme nustatyta, kad pirmumo teisę įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę už tą kainą, už kurią ji parduodama, ir kitomis tokiomis pačiomis sąlygomis, išskyrus atvejus, kai ji parduodama iš viešųjų varžytynių, šia eilės tvarka turi: 1) žemės sklypo bendraturčiai – Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.79 straipsnyje nustatyta tvarka; 2) parduodamo žemės sklypo naudotojas; 3) asmuo, nuosavybės teise turintis žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, – jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, Lietuvos Respublikos ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo, būnant juridiniu asmeniu, pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų; 4) fizinis asmuo, deklaravęs gyvenamąją vietą, arba juridinis asmuo, įregistravęs juridinio asmens buveinę tos savivaldybės teritorijoje, kurioje yra parduodamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas, ar besiribojančių savivaldybių teritorijoje, – jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo, būnant juridiniu asmeniu, pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų (Įstatymo 5 straipsnio 1 dalies 1–4 punktai). Įstatymų leidėjas, nustatydamas pirmenybės teisę, visais atvejais siekia tų pačių tikslų – užtikrinti tų asmenų, kurie susiję su perleidžiamu nekilnojamuoju turtu labiau nei visi kiti tretieji asmenys ir kurių interesams šio turto pardavimas gali turėti tiesioginę įtaką, teisių apsaugą bei galimybę ateityje jas tinkamai įgyvendinti. Tokia pirmenybės teisė yra įstatymo suteikta garantija, suteikianti pagrįstą bendraturčio, pastatų savininko ar žemės naudotojo (nuomininko) teisinių ir ekonominių interesų apsaugą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. rugsėjo 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-408-611/2016; 2014 m. balandžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-230/2014; 2007 m. birželio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-232/2007).
8. Siekiant užtikrinti nurodytų asmenų teisę įsigyti žemės ūkio paskirties žemę pirmumo tvarka, Įstatymo 5 straipsnio 3 dalyje nustatyta žemės sklypo savininko pareiga pranešti apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą per pasirinktą notarą arba Nacionalinę žemės tarnybą. Pranešime, be žemės sklypo pardavimo sąlygų, pardavėjas taip pat privalo nurodyti žemės ūkio paskirties žemės sklypo naudotoją (naudotojus), jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypą naudoja kitas asmuo.
9. NŽT veiksmus, gavus žemės ūkio paskirties žemės savininko pranešimą apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, reglamentuoja NŽT direktoriaus 2014 m. sausio 10 d. įsakymu Nr. 1P-(1.3.)-5 patvirtintas Pažymos dėl parduodamos privačios žemės ūkio paskirties žemės išdavimo tvarkos aprašas. Aprašas NŽT veiksmus, vykdant žemės ūkio pirkimo–pardavimo procedūras sąlyginai galima suskirstyti į atskirus etapus: 1 etapas – išviešinimo (NŽT teritorinis padalinys, gavęs žemės savininko pranešimą dėl sprendimo parduoti žemės ūkio paskirties sklypą, apie parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą, ne vėliau kaip per dvi darbo dienas NŽT interneto svetainėje paskelbia informaciją apie parduodamą žemės sklypą (Aprašo 4 punktas); 2 etapas – informacijos patikrinimo ir surinkimo (NŽT teritorinis padalinys per penkias darbo dienas nuo žemės savininko pranešimo gavimo dienos: sutikrina žemės savininko pranešime pateiktus duomenis; atlieka parduodamo žemės sklypo naudotojų ir žemės sklypų, kurie ribojasi su parduodamu žemės sklypu, savininkų deklaruotos gyvenamosios vietos ar buveinės adresų paiešką (Aprašo 5.1 –5.3 punktai); 3 etapas – asmenų, turinčių pirmumo teisę įsigyti parduodamą žemės ūkio paskirties žemę, informavimo (NŽT raštu, kuris siunčiamas registruotu laišku, praneša apie parduodamą žemės sklypą ir žemės savininko nurodytą kainą ir pardavimo sąlygas parduodamo žemės sklypo naudotojui (naudotojams), jeigu jis (jie) naudojo šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienus metus pagal NTR šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį (sutartis); asmenims, kurių nuosavybės teise turimi žemės ūkio paskirties žemės sklypai ribojasi su parduodamu žemės sklypu; savivaldybės administracijos direktoriui ar kitai žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuotai institucijai, jeigu parduodamą žemės sklypą pagal galiojančius detaliuosius ar specialiuosius planus numatoma panaudoti visuomenės poreikiams; valstybės įmonei Valstybės žemės fondui (Aprašo 5.4. punktas); 4 etapas – sutikimo ar nesutikimo pateikimo (asmenys, pageidaujantys pasinaudoti pirmumo teise, savo sutikimą pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą ar atsisakymą jį pirkti turi pateikti NŽT teritoriniam padaliniui (Aprašo 7 punktas); 5 etapas – pažymos išdavimo (NŽT teritorinis padalinys, gavęs asmens rašytinį sutikimą pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, išnagrinėjęs asmenų gautus sutikimus ir prie jų pridėtus dokumentus ir patikrinęs pateiktą informaciją valstybės registruose bei nustatęs jų atitiktį Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 5 straipsnio 1 dalies 2–4 punktuose nustatytiems reikalavimams, išduoda atitinkamos formos pažymą dėl žemės sklypo pardavimo Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme nustatyta tvarka pirmumo teisę turinčiam jį pirkti asmeniu (Aprašo 9 punktas).
Comments